top of page

מדוע אין פיקוח על חברות ניהול?

עודכן: 1 ביולי 2023

כולנו עדים להשתנות המדינה לנגד עינינו. שלמת הבטון והמלט צומחת לגובה ומתחפרת לעומק מתחת לאדמה. מתווספות אליה פלדה ומערכות מתוחכמות. במסגרת התחדשות עירונית בניינים נמוכים ופשוטים מוחלפים ברבי קומות עתירי מערכות ומסובכים לתחזוקה. כבר לא מספיקים הגימלאים החביבים שהתנדבו לוועד הבית וניהלו אותו בתקציב פעוט. תחזוקת רבי הקומות החדשים מצריכה ניהול מוקפד, ידע, ניסיון ועבודה מרובה - שלרוב הם מעבר ליכולותיו של ועד הבית המסורתי. וכן, היא מצריכה גם יותר כסף.


רבי קומות ומגדלים בגוש דן. איך מנהלים את זה ללא חברת ניהול?
רבי קומות ומגדלים בגוש דן. איך מנהלים את זה ללא חברת ניהול?
תחזוקה מרושלת עם מערכות שאינן נבדקות באופן שגרתי לפי הוראות היצרן וידע נרכש - עלולה להוביל לא רק לירידה בערך הנכס ונזק לרכוש, אלא אף לפגיעות בגוף ובנפש באופן שיהפוך את הבניין למלכודת מוות.

כאן נכנסת לתמונה חברת הניהול. החברה אמורה להיות בעלת ידע ויכולות רב תחומיות מעבר לתחזוקה בלבד. עליה להיות גם מקור ידע משפטי בדיני הבית המשותף, לגלות בקיאות בהתמודדות הבירוקרטית עם הרשויות, להתמצא בפסיכולוגיה מעשית ויחסי אנוש כדי להיטיב את יחסי השכנים, ולהיות מסוגלת לנהל מעקב יעיל אחרי פניות והנהלת חשבונות באופן דיגיטלי ושקוף ככל הניתן.


תחזוקה מרושלת עם מערכות שאינן נבדקות באופן שגרתי לפי הוראות היצרן וידע נרכש - עלולה להוביל לא רק לירידה בערך הנכס ונזק לרכוש, אלא אף לפגיעות בגוף ובנפש באופן שיהפוך את הבניין למלכודת מוות. קל לחשוב על דוגמאות כגון ציוד כיבוי אש שאינו במקום בעת שריפה, ספרינקלרים שאינם פועלים כשאש מתפשטת, מעלית שצנחה לתחתית הפיר עקב הזנחת כבליה ומנגנון התליה שלה, משאבות שקרסו בעת הצפת חניון תת קרקעי הואיל ולא נבדקו וטופלו, מדרגות מילוט חסומות בציוד ועוד.


חניון מוצף
חברות ניהול זולות ותחזוקה מרושלת - עלולות לעלות ביוקר
במצב הנוכחי שוק חברות הניהול פרוץ לחלוטין. האגודה לתרבות הדיור הכריזה כבר מספר פעמים על כוונתה לפתח תו תקן וולונטרי לחברות ניהול, אך בינתיים גוררת רגליים. הסדרה של התחום בחקיקה ראשית של הכנסת - אין.

אבל מי מפקח על חברות הניהול? האם יש תקן מסויים לפיו מתבצע הפיקוח? האם קיים רישיון לפתיחת חברת ניהול? האם חברות הניהול מוסמכות בדרך כלשהי? במציאות הישראלית העגומה, התשובה לכל השאלות לעיל היא שלילית.


מדינת ישראל מאשרת ללא הפסקה בניית רבי קומות, ואינה מהססת לאשר בניית מגדלים אף ברשויות מוניציפאליות ברמה סוציואקונומית נמוכה, כדוגמת קריית גת ושדרות. עם זאת, המדינה אינה מגלה את אותה זריזות בתכנון היום שאחרי והתאמת המצב המשפטי - לרבות חוק המקרקעין הותיק - למציאות התכנון והבניה המשתנה.


לכן במצב הנוכחי שוק חברות הניהול פרוץ לחלוטין. אין לוועד הבית שום סיוע מהרשות בבואו לבחור חברת ניהול.


הכנסת
הכנסת לא טרחה להסדיר פיקוח על חברות ניהול עד עצם היום הזה
תימחור חסר אף מדרבן את חברת הניהול "להרוויח משני הצדדים". משמע שבמצב זה חברת הניהול תשלים הכנסה בדרך של גביית עמלות מספקים מבלי ליידע את ועד הבית על הנאמנות הכפולה, ועצם היותה מועלת באמון ובכספים של ועד הבית.

ועדי הבתים אינם בהכרח מכירים את עלויות התפעול התקינות של חברת ניהול טובה, ולכן עלולים להתפתות להצגת מצג שווא מצד חברות ניהול המציעות הצעות מחיר נמוכות מדי, עד כדי כך שאין דרך בה חברת הניהול באמת תמלא את מחוייבויותיה תמורת תימחור החסר שהציגה. תימחור חסר אף מדרבן את חברת הניהול "להרוויח משני הצדדים". משמע שבמצב זה חברת הניהול תשלים הכנסה בדרך של גביית עמלות מספקים מבלי ליידע את ועד הבית על הנאמנות הכפולה, ועצם היותה מועלת באמון ובכספים של ועד הבית.


חברות ניהול רבות דורשות מלקוחותיהן להעביר תשלומים חודשיים לחשבון הבנק הפרטי שלהן, תוך הבטחה שהן ישלמו לספקים מחשבון הבנק הפרטי שלהן, במקום לעשות כן בשקיפות מחשבון הבנק של ועד הבית. כלל ידוע הוא, שחברה עסקית פועלת להשאת רווחים, ולכן אין לה סיבה להוציא יותר ממה שהיא מכניסה. לפיכך, בהתנהלות כספית נעדרת שקיפות מעין זו, אין ללקוח דרך לדעת האם החברה משלמת בפועל תשלומים נמוכים יותר לספקים תוך שהיא משאירה בידיה "עמלות", או שהיא פשוט לא משלמת כלל ועתידה להותיר את ועד הבית להתמודד עם חובות לספקים, קנסות, ריביות ותביעות משפטיות עקב היעדר תשלום ו/או עם סיכונים לרכוש, לגוף ולנפש עקב אי טיפול במערכות.


כמו כן, חברות ניהול רבות מקשות על הפסקת שירות בכך שאינן מעבירות לוועד הבית את מלוא החומר הכספי והתחזוקתי, מתוך מטרה ליצור תלות ולמנוע מעבר לחברה מתחרה.


האגודה לתרבות הדיור הכריזה כבר מספר פעמים על כוונתה לפתח תו תקן וולונטרי לחברות ניהול, אך בינתיים גוררת רגליים. הסדרה של התחום בחקיקה ראשית של הכנסת - אין.


דורון ניהול מבנים מאמצת באופן וולונטרי אמות מידה גבוהות מהמחוייב בדין ומשרתת את לקוחותיה בשקיפות מירבית, תוך שהיא מתעדכנת כל העת בכל הדרכים העומדות לרשותה בתחזוקה ודיני בתים משותפים על כל היבטיהם.

מה ניתן לעשות?


דורון ניהול מבנים סבורה, כי זהו כשל שוק, שהאחריות לפתרונו מוטלת לפתחה של הרשות. על מדינת ישראל לקבוע תקינה ופיקוח על חברות ניהול לטובת הצרכנים. יתרה מכך, מדינת ישראל אף צריכה לקבוע קריטריונים (כגון מספר קומות, מספר דירות וסוגי מערכות) לפיהם יהיה ניתן לחייב בניינים למנות חברת ניהול. כמו כן, על מדינת ישראל לפעול לעדכון דיני הבית המשותף ולהתאימם למציאות המשתנה, לרבות שינוי סדרי דין לשם האצת הליכי השיפוט והאכיפה בכל הנוגע לדיני הבית המשותף (כחלק משלל עדכונים נדרשים בחוק המקרקעין הארכאי). עוד יש טעם בכך, שמדינת ישראל תקים מאגר מידע בלתי תלוי אודות ניהול מבנים, מערכות הבית המשותף ואופן הטיפול המומלץ במערכות. מאגר מידע כזה יוכל לשמש מורה נבוכים לוועד הבית התועה באפלה ונאלץ לסמוך על יעוץ מטעם חברות ניהול כמקור מידע כמעט בלעדי, מבלי שיש לו היכולת והכלים לבחון את המידע שהוא מקבל.


בעוד רשויות המדינה ממשיכות לנום שנת ישרים, דורון ניהול מבנים - הפועלת לפי שיטת דורון לניהול מבנים אחר - מאמצת באופן וולונטרי אמות מידה גבוהות מהמחוייב בדין. היא משרתת את לקוחותיה בשקיפות מירבית, תוך שהיא מתעדכנת כל העת בכל הדרכים העומדות לרשותה בתחזוקה ודיני בתים משותפים על כל היבטיהם. היעדר התקינה והפיקוח מהווים עבורנו אתגר לפתח רמת שירות ומקצוענות, שאינה ברת השוואה לשום חברת ניהול אחרת. לקוחותינו יודעים להעריך זאת בחוות דעת מצויינות ובעובדה שאף לקוח לא מצא סיבה לעזוב אותנו עד כה.


דורון ניהול מבנים פועלת מול רשויות המדינה להחלת סטנדרטים גבוהים ופיקוח על חברות ניהול, וקוראת למתחרותיה ללכת בעקבותיה.





גם אתם יכולים וצריכים להתקדם לניהול מבנים אחר וטוב יותר. הוגן. שקוף. אמין. זמין.


מגיעה לכם חברת ניהול שעובדת בשבילכם, ורק בשבילכם.


מתקדמים לניהול בשיטת דורון - ניהול מבנים אחר.


 

בנושא זה, אנו ממליצים לכם לקרוא את הראיון המרתק עם ד"ר דורית גרפונקל, אשר התפרסם ב THE MARKER ביום שישי, 19.08.2022. תוכנו מובא להלן.


ראיון עם ד"ר דורית גרפונקל חברות ניהול
ראיון עם ד"ר דורית גרפונקל חברות ניהול


Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
bottom of page