• דורון ניהול מבנים

דרושה חברת ניהול מצויינת בזיל הזול!

עודכן: לפני 3 ימים

אמש הוזמנתי לאסיפת בעלי הדירות בבניין ותיק ומט לנפול. זה זמן רב שלא היה בבניין ועד בית. לוועד הבית הלא קיים - גם אין חשבון בנק. הכספים נאספים בניגוד לחוק המקרקעין לחשבון פרטי של אחד מבעלי הדירות, כך שקיים עירוב בין כספיו הפרטיים לכספי הבניין. ליקויים הנדסיים דווקא יש בבניין בשפע עם התפוררויות בטון, ריבוי ברזלי זיון חשופים, שקיעת תקרות, רטיבויות, נזילות ביוב ומראה עגמומי של עזובה והזנחה עד כדי חשש להטלת צו מבנה מסוכן והתמוטטות המבנה.


אף אחד מבעלי הדירות לא היה מוכן להתנדב למלא את עבודת ועד הבית במשרה מלאה, ולכן נתבקשתי להציג הצעת מחיר ותקציב לשיקום הבניין וניהולו השוטף. בקושי הספקתי לסיים את דבריי, עד שנקטעתי: "זה ממש יקר! אף אחד לא ישלם את זה! הרי מה צריך פה חוץ ממנקה וגנן?".



בפועל, ההבדל החודשי במחיר בין שירות מצויין לבניין לבין שירות לקוי עד היעדר שירות - עשוי להסתכם במחיר של קפה ומאפה לדירה.

הצבעתי על עמודי התאורה השבורים והבטון המתפורר, תוך שניסיתי להסביר, שבגלל חסכנות מופלגת הבניין הגיע עד הלום למצב בו הדירות מאבדות מערכן, עד כי הוא עלול להגיע לקריסה, ואז כבר לא יהיו דירות ולא יהיה בניין. ניסיתי להסביר מה התמורה למחיר. אפילו שיתפתי בנסיוני מבניין, שקיבלנו במצב רע, והצלחנו לחולל בו שיפור ניכר ולהעלות דרמטית את ערך הדירות בו. אך מאמציי עלו בתוהו. הנוכחים התעניינו רק במחיר ותו לא.


מבנה מסוכן
מבנה מסוכן (אילוסטרציה)
הדובדבן שבקצפת הסרוחה הן שתי עמדות טעינה לרכב חשמלי, ש"צצו" לפתע בחניון של בניין חדש, אשר מתוחזק ע"י אחת מחברות הניהול הגדולות בגוש דן. נציג ועד הבית סיפר, ששאל את חברת הניהול לפשר הדבר, והאם לא היה צריך אישור של ועד הבית לכך. לדברי ועד הבית, חברת הניהול השיבה לו, כי זה לא דורש אישור ואין בעיה עם כך.

אני נתקל במקרים דומים גם בבניינים חדשים. הגנרטור מושבת, מכיוון שחברת הניהול לא טורחת לבדוק אותו באופן סדיר. המשאבות הטבולות אינן נבדקות כלל, כך שיושבי הבית מסתכנים בהצפה, שתגרום נזק לרכוש ולנפש. המפוחים בחניון וגלאי ה- CO אינם נבדקים, כך שילדים ובעלי חיים נמוכים נמצאים בסכנת מוות מריכוזי גז CO רעיל גבוהים, שאינם מטופלים. חדר המשאבות ומאגר המים מסריחים מעובש עקב נזילות שלא תוקנו ואי-ביצוע ניקוי.



הדובדבן שבקצפת הסרוחה הן שתי עמדות טעינה לרכב חשמלי, ש"צצו" לפתע בחניון של בניין חדש, אשר מתוחזק ע"י אחת מחברות הניהול הגדולות בגוש דן. נציג ועד הבית סיפר, ששאל את חברת הניהול לפשר הדבר, והאם לא היה צריך אישור של ועד הבית לכך. לדברי ועד הבית, חברת הניהול השיבה לו, כי זה לא דורש אישור ואין בעיה עם כך. זו רשלנות מזעזעת, המעידה לא רק על חוסר אכפתיות של חברת הניהול, אלא אף על חוסר מקצועיות והיעדר ידע משפטי. לאמיתו של דבר, מעבר לאישור של ועד הבית, נחוץ היה אישור של אסיפת בעלי הדירות, תוך שהיה על חברת הניהול להקפיד ליידע את ועד הבית ובעלי הדירות להשלכות המשפטיות, הביטוחיות והבטיחותיות של התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניון הבית המשותף, הכוללות גרימת שריפות קשות לכיבוי עקב התלקחות סוללות.


אומנם ידוע לי ששוק חברות הניהול הוא פרוץ לחלוטין ואינו מפוקח ע"י איש, כך שאינני מופתע מדבר. ועדיין הרשלנות הזאת, שעלולה לעלות בחיי אדם של יושבי הבניין ובהשמדת רכושם, הדהימה אותי.


עמדת טעינה לרכבת חשמלי
עמדות טעינה "צצו" לפתע בחניון הבניין ללא אישור. לחברת הניהול זה נראה תקין… (אילוסטרציה)

החיסכון הכספי אינו מתבטא בתשלום החודשי השוטף, אלא בעבודות על תיקונים בלתי מתוכננים. הניסיון מלמד, כי ההפרשים הדרמטיים בין הצעות מחיר שקיבלו ועדי הבתים שלנו בעצמם לבין הצעות מחיר שאנו מביאים לאחר מיקוח עם ספקים שאנו עובדים עמם - לרוב מכסים עבור ועדי הבתים אף יותר מדמי הניהול שלנו. כך בסופו של דבר, העבודה עמנו מפחיתה עלויות עבור הבניין לטווח הארוך.

מחד גיסא, כל הפונים אלינו תמימי דעים לגבי כך, שהמצב הנוכחי בבניינים שלהם גרוע וטעון שיפור. הרי אילו המצב היה טוב, ברי כי לא היה להם רצון בחברת ניהול או בהחלפת חברת הניהול הקיימת. מאידך גיסא, כעת הם משלמים דמי ועד בית זולים, אז מה פתאום שישלמו יותר?


בפועל, ההבדל החודשי במחיר בין שירות מצויין לבניין לבין שירות לקוי עד היעדר שירות - עשוי להסתכם במחיר של קפה ומאפה לדירה.


החיסכון הכספי אינו מתבטא בתשלום החודשי השוטף, אלא בעבודות על תיקונים בלתי מתוכננים. הניסיון מלמד, כי ההפרשים הדרמטיים בין הצעות מחיר שקיבלו ועדי הבתים שלנו בעצמם לבין הצעות מחיר שאנו מביאים לאחר מיקוח עם ספקים שאנו עובדים עמם - לרוב מכסים עבור ועדי הבתים אף יותר מדמי הניהול שלנו. כך, בסופו של דבר, העבודה עמנו מפחיתה עלויות עבור הבניין לטווח הארוך.



כמו כן, ניהול מצויין הכולל ביקורות יזומות ותחזוקה מונעת (להבדיל מכיבוי שריפות בדיעבד) - משפר את מצבו התחזוקתי של הבניין ותורם הן להעלאת ערך הנכסים במכירה והן להעלאת התקבולים משכירות, כפי שלקוחותינו שמחים להעיד.


זאת ועוד, אנו פועלים בליווי משפטי צמוד תחת ביקורת ובשיתוף האגודה לתרבות הדיור למען התנהלותו התקינה והשקופה של ועד הבית ושמירה עליו מפני תביעות אפשריות. מכיוון שהפסד בתביעות משולם ע"י הדיירים, אנחנו למעשה מגנים על כספם ושומרים עליהם מפני הפסדים.


אם כן, כשהמחיר הזול מביא לירידת ערך הדירות, להזנחת הבניין ולסיכונים לרכוש ולגוף - האם התמורה שווה את המחיר?


אין ספק שיש לכולנו רצון לשלם בזול, אך ראוי להשתהות לרגע ולבחון עד כמה באמת גדולים ההבדלים במחיר, ומנגד עד כמה גדולים ומשמעותיים ההבדלים בתמורה למחיר.


 

תנו בלייק והמשיכו לעקוב!

רוצים להפוך גם את הבניין שלכם לבית?

פנו אלינו ללא התחייבות, ונשמח לעזור.


20 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול