בעלי דירה השתלטו על שטחים משותפים, אחסנו ברכוש המשותף, איימו באלימות והטילו מורא. ואז הגיעה לבניין דורון ניהול מבנים. כך הצלחנו בעוד מאבק משפטי למניעת השתלטות על שטח משותף והשבנו לוועד הבית ובעלי הנכסים את השליטה על גג, אשר שוויו מוערך במיליוני ש"ח.
זה היה בניין קטן עם שכנים, שהתקשו לחיות בשלום. התחלה די דומה לסיפור על כמעט כל בניין, שאנו מקבלים לניהול, הלא כן?
בהסכם שיתוף שנחתם ע"י חברי קבוצת הרכישה נכתב, כי רובו של גג הבניין יוצמד לדירת הפנטהאוס. עם זאת, לאחר מכן נערכו ונחתמו נסח הטאבו ותשריט הבית המשותף, אשר קבעו כי מלוא הגג יהווה שטח משותף.
על גג הבניין יש חדר, שהיה אמור לשמש כחדר מעלית. אף על פי כן, הותקנה בבניין מעלית MRL (Machine Room Less), כך שחדר המעלית נותר על הגג ללא שימוש. ברבות הזמן הוא הפך למחסן והתמלא בחפצים של בעלי דירת הפנטהאוס. בעלי הדירה טענו, שבהתאם להסכם השיתוף, הרי שהגג ממילא מוצמד לדירתם ושייך להם. אז מה, אם נסח הטאבו מעיד אחרת?
הלובי הקומתי של דירת הפנטהאוס שימש אף הוא לאחסון של אותה דירה. כאן טענו בעלי הדירה, שדירתם היא היחידה בקומה, כך שברי כי הלובי הקומתי שייך להם ומהווה המשך לדירתם. גם בחדר המדרגות המקשר בין הלובי הקומתי לגג - בעלי הדירה אחסנו. הלא אם הגג שלהם והלובי הקומתי שלהם, לטענתם, אין סיבה כי על חדר המדרגות המקשר בין שני חלקי דירתם, כביכול, יחול דין אחר. אז מה, אם אחסון בלובי הקומתי ובחדר המדרגות מסכן את יושבי הבית בנזקי גוף בעת צורך בפינוי חס וחלילה?
ייתכן שמאחורי הניסיון להשתלט על הגג עמדה כוונה להשכיר את חדר המעלית ואולי אף כוונה לבנות על הגג ולספח את הגג לדירת הפנטהאוס שלא כדין. שוויו הנדל"ני של הגג מוערך במיליוני ש"ח, ומכאן מובן הפיתוי שבהשתלטות על שטח כזה.
מעשים אלה של בעלי דירת הפנטהאוס מהווים השתלטות על שטח משותף.
כאילו כדי להכעיס, הפכו בעלי הדירה גם את מקומות החניה שלהם בחניון למחסן מלא חפצים העלולים למשוך בעלי חיים מהרחוב, שיביאו עמם מטרד פרעושים ויצריכו הדברה יקרה. לטענתם, מקומות החניה מוצמדים לדירתם, כך שגרסו כי הם רשאים לעשות בהם כרצונם.
מדי פעם בעלי הדירה היו מאיימים על בעלי הדירות כי יפעלו משפטית לתיקון נסח הטאבו, בו טענו כי נפלה טעות סופר, ויתבעו בעלותם על הגג ששייך להם, ונגזל מהם, לטענתם. הדברים נעשו בלשון בוטה, ותרמו לאוירה הלא נעימה בבניין.
האבסורד הוא, שבעלי דירת הפנטהאוס כלל לא היו בעליה במועד בו נערך הסכם השיתוף ולא היו בין החותמים על ההסכם הנ"ל, אלא קנו אותה במועד מאוחר יותר. הדבר לא מנע מהם להיתלות בהסכם השיתוף המוקדם, הגם שלא הגיע לכדי רישום. כמו כן, באם היה ממש מאחורי טיעוני בעלי דירת הפנטהאוס, סביר כי היו מתכבדים ומגישים בקשה לבית המשפט המחוזי לתיקון נסח הטאבו.
בצר להם, פנו בעלי הדירות המסוכסכים לחפש חברת ניהול. דורון ניהול מבנים נבחרה פה אחד באסיפת בעלי הדירות. תרמה לכך העובדה, שדורון ניהול מבנים אינה מציעה רק תחזוקה, אלא גם ידע, ניסיון ויכולת לפתרון סוגיות משפטיות.
העבודה הוטלה על אופק מתתיאס בזכות היותו משפטן ומומחה בר ניסיון בדיני בתים משותפים וטיפול בבעיות משפטיות הנוגעות לוועדי בתים, כמו גם בזכות הצלחותיו המוכחות בשיפור יחסי שכנים בבניינים אחרים.
בעלי הדירות ביקשו מאיתנו לדאוג למנוע השתלטות על רכוש משותף ולטפל בפינוי האחסון בשטחים המשותפים כמשימה הראשונה והמרכזית בבניין.
התחלנו לעבוד לפי הספר, ופנינו לשותפינו מהאגודה לתרבות הדיור בבקשה לחוות דעת משפטית לגבי אחסון בשטחים המשותפים ולגבי הבעלות על גג הבניין. חוות הדעת קבעה, כמובן, שנסח הטאבו גובר על הסכם השיתוף, וכי הבעלות בגג שייכת לוועד הבית וכי אין לאחסן בשטחים המשותפים. זה הזמן לשבח שוב את הצוות הנהדר של סניף גבעתיים, שסייע מעל ומעבר (חגית כוכבי, ג'קי אשכנזי ועו"ד נירה בנימין). מצויידים בחוות הדעת המשפטית, פנינו אל בעלי דירת הפנטהאוס בבקשה לפנות את האחסון מהשטחים המשותפים, תוך התראה כי פעולתם אינם חוקית ותוך אזהרה כי ועד הבית ינקוט צעדים משפטיים באם לא ייעתרו לבקשה. נתנו ארכה לפינוי האחסון, ולא ניאלץ לפנות את האחסון ולחייב את בעלי הדירה בעלות הפינוי.
מה שקרה כעת היה מדהים ואף מפחיד ומבהיל.
בעל דירת הפנטהאוס ניהל שיחת טלפון מלאת אלימות מילולית עם חברת הניהול. הוא איים באלימות גופנית ומינית קשה על חברת הניהול וועד הבית תוך סיפורים על מה שיעשה לאמהותינו. מוטב שלא לצטט את שפת הביבים, המתאימה לעולם התחתון.
השיחה הוקלטה, וועד הבית עודכן בתוכנה. האיומים הקשים לא הותירו לנו ברירה. ועד הבית ונציג חברת הניהול סרו לתחנת המשטרה באותו ערב כדי להתלונן נגד בעל הדירה.
בעל הדירה פרסם בקבוצת הדיירים בווטסאפ הודעה נגד פעולות חברת הניהול וועד הבית כדין. בתגובה חברת הניהול פרסמה לכל הדיירים מידע על איומיו ופרסמה את חוות הדעת המשפטית והמכתבים אליו.
בעל הדירה לא אמר נואש, ושלח מכתב איומים מעורך דינו אל חברת הניהול. נתנו פומבי אף למכתב זה, ופרסמנו אותו לכל הדיירים. הדבר הקהה את עוקצם של איומי בעל דירת הפנטהאוס.
בהתחשב בכך שנסיונותינו לפעול בדרכי שלום עלו בתוהו ואף הפכונו למטרה לאיומים וניבולי פה של בעל דירת הפנטהאוס, פנינו לתביעה אזרחית נגד בעלי דירת הפנטהאוס.
מתוך מטרה לחסוך מקופת ועד הבית הדלה, פנינו לאגודה המשפטי בבקשה למינוי עו"ד מייצג במחיר מסובסד לחברי האגודה. מה רב היה מזלו של ועד הבית, כי מונו לייצגו עו"ד כנרת שמיר-מסיקה ועו"ד עדי שוורץ המצויינות. דורון ניהול מבנים בראשות אופק מתתיאס ליוותה את ועד הבית בכל ההליך, וסיפקה לו סיוע בעניינים משפטיים ותמיכה. כזכור, זהו צוות מנצח, אשר נכתב כאן בעבר על הצלחתו הגדולה בגבייה מלאה של חובות עבר מהשכנה האלימה, שמיררה את החיים בבניין אחר.
ביום הדיון בפני כב' המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין אושרת ארפי-מוראי נערכו נסיונות לחולל פרובוקציות בדמות שיחות בקול רם בין בעל דירת הפנטהאוס לעורך דינו אודות העוול שנגרם לו, כביכול, כששטח הגג נלקח ממנו בנסח הטאבו. אנו הפנינו גבנו, התעלמנו והיינו שקועים בשיחת חולין שקטה.
והנה, סוף כל סוף, הגיע הרגע בו עו"ד כנרת שמיר-מסיקה ואופק מתתיאס (מטעם דורון ניהול מבנים) נכנסנו לאולם הדיונים. ועד הבית, שספג מצד בעל הפנטהאוס איומים ואלימות מילולית, העדיף שלא להגיע מסיבות מובנות.
בעת הדיון הרוחות סערו בצד הנתבעים. בעל דירת הפנטהאוס ניסה לפנות אלינו בקריאות ישירות, אך התעלמנו בנימוס, והתמקדנו בטיעונינו המשפטיים. טענו בשקט ובנועם, ביודענו כי הדין והצדק עמנו. מדי פעם עורך דינו של הנתבע היסה אותו, שהרי קריאותיו לא שירתו אותו כלל ועיקר.
במהירות נשמטה הקרקע מתחת לטיעוני הנתבעים. כב' המפקחת קבעה בהחלטתה, כי מלוא שטח הגג הינו משותף, וכך גם חדר המדרגות והלובי. החניון מיועד לחניית מכוניות, אך בוודאי שלא לאחסון.
כב' המפקחת הורתה לוועד הבית להורות על פינוי כל האחסון, ולפעול לפנותו, אם לא יפונה.
בעלי הדירות קיבלו את פסק הדין בברכה, וסוף כל סוף היה נראה שיחסי השכנים בבניין עומדים להשתפר, לאחר שנים רבות ורעות.
ומה לעשות בחדר על הגג שאך התפנה וחזר לאחר שנים לבעלות משותפת? באסיפת בעלי הדירות שהתכנסה בעקבות פסק הדין הוחלט שישמש כמחסן, אך הפעם תמורת שכר דירה. שכר הדירה שישולם לחשבון ועד הבית, יסייע בהפחתת נטל דמי ועד הבית מהדיירים.
בזכות הצלחתנו השבנו לוועד הבית ולבעלי הנכסים את השליטה על גג, אשר שוויו הנדל"ני מוערך במיליוני ש"ח. כך סיפקנו לבעלי הנכסים ערך העולה פי עשרות מונים על השקעתם הכספית בדמי ניהול והוצאות משפט.
היה נראה כי סוף טוב - הכל טוב.
אך אז הגיעה שכנה חדשה לבניין, אשר איומיה הצריכו סיוע משפטי פעם נוספת... אבל זה כבר סיפור אחר.
הערה: אומנם פסק הדין הנדון פורסם עם פרטים מלאים, אך הושמטו מהכתבה שמות המעורבים ופרטים מזהים שלהם למען שמירה על כבודם.
תנו בלייק והמשיכו לעקוב!